Investering i en Real Estate Investment Trust (REIT)

Hvad er en REIT?

En REIT er et selskab der enten ejer og administrerer udlejningsejendomme eller finansierer fast ejendom. Ligesom hos inveteringsfonde investerer en REIT for penge fra flere investorer. Dette gør det muligt for den individuelle investor at tjene på udbyttet fra ejendomme uden faktisk at skulle investere i og administrere ejendomme selv.

Denne struktur har både fordele og ulemper for den individuelle investor, hvilket vi vil dykke videre ned i længere nede i artiklen.

En REIT kan både eje lejlighedskomplekser, datacentre, hoteller, infrastruktur (eksempelvis telefonmaster), kontorbygninger og meget mere. Det er selskaber, der specieliserer sig i ejendomsmarkedet. En REIT kan have specialiseret sig i et bestemt område af markedet.

Man kan investere i REITs gennem forskellige børser, præcis ligesom almindelige aktier eller ETF’er. Der er ofte stor handelsvolume, hvilket gør disse instrumenter til meget likvide aktiver (det er nemt at købe anparter samt nemt at komme af med dem igen).

Hos eToro kan du handle med CFD’er, som er komplekse instrumenter og medfører en høj risiko for at miste penge hurtigt på grund af gearing. Ca. 67% af detailinvestorer taber penge, når de handler CFD’er med denne udbyder. Du bør overveje, om du forstår, hvordan CFD’er fungerer, og om du har råd til at løbe den store risiko for at miste dine penge.

Krav til REITs

De fleste REITs er ret ligetil. De køber ejendomme for at leje dem ud. Der er dog også såkaldte “Mortgage REITs”, der finansierer køb af ejendomme. Denne type ejer ikke selv ejendom, men tjener penge på finansieringen.

Der er specifikke krav til et selskab, for at dette kan anses som en REIT. For at et selskab kan kvalificeres som en REIT, skal det opfylde følgende krav:

• Selskabet skal investere minimum 75% af selskabets totale aktiver i fast ejendom, kontanter eller U.S. Treasuries
• Hente mindst 75% af bruttoindtægten fra husleje, renter på realkreditlån der finansierer fast ejendom eller salg af fast ejendom
• Selskabet skal betale minimum 90% af deres skattepligtige indkomst som udbytte hvert år
• Selskabet skal være styret af en bestyrelse
• Selskabet skal være en skattepligtig enhed
• Have minimum 100 aktionærer 1 år efter stiftelse
• 50% af selskabet må ikke ejes af 5 eller færre personer

Opfylder selskabet ikke disse krav, kan det ikke kategoriseres som en REIT.

Hvordan investerer man i REITs?

Du kan både investere i børsnoterede REITs, REIT fonde og REIT ETF’er (Exchange-traded funds) gennem en børsmægler. Du kan også købe aktier i en ikke-børsnoteret REIT gennem børsmæglere, der har adgang til dette.

Ifølge Investopedia er mange REITs inkluderet i mange pensionsplaner. De skriver at omkring 87 millioner private amerikanske investorer ejer aktier i REITs gennem deres pension eller gennem andre investeringsforeninger- og fonde. Der er altså et enormt markede for REITs i USA alene.

Du har mange muligheder for investeringer i REITs, da der er mere end 225 børsnoterede selskaber i USA, der hører under denne kategori. Sørg derfor at at lave dine analyser, før du beslutter dig for, hvor du vil lægge din investering. Der er massere muligheder for tilføjelse til din portefølje.

Nøgletal der ofte bruges til analysering af REITs er:

• Estimated EPS (Earnings Per Share): Et estimat om hvor meget selskabet vil tjene pr. aktie den kommende periode. Ofte udregnet enten pr. kvartal eller pr. år.
• Dividen Yield (udbytte/pris pr. aktie): Hvor stor en procent af aktieprisen, man får udbetalt som udbytte. Læs mere om udbytte fra REITs i afsnittet “Dividend Aristocrats”.
• FFO (Funds From Operations): Dette nøgletal bruges ofte til sammenligning af REITs, da det viser selskabets pengestrøm fra driften.

Fordele og ulemper (REITs vs. Ejendomsinvestering)

En REIT kan være en god tilføjelse til ens portefølje, da det kan tilbyde en stærk og stabil udbytteindkomst hvert år. Denne type selskaber er oftest meget langsigtede, da de tjener deres penge på fast ejendom, der bevæger sig langsommere end aktiemarkedet, herfra kommer stabiliteten. Som nævnt, og som ved alle andre investeringsmuligheder, så er der både nogle fordele samt nogle ulemper, hvis man beslutter sig for at investere i en Real Estate Investment Trust.

På den positive side er REITs nemme at handle. Der er volumen nok til at man nemt kan komme til, både ved køb og salg af en aktie. Dette finder du ikke ved almindelig ejendomsinvestering, der vil være noget langsommere. Blandt andet fordi det tager længere tid at finde en ejendom at købe, samt man skal finde en køber ved salg, men også fordi der er en masse regler og jura, der skal være i orden ved overdragelse.

Dertil kommer at en REIT tilbyder et stabilt cashflow gennem højt udbytte. Ejendom er også en god tilføjelse til enhver portefølje, da man vil opnå diversificering. Da en REIT er en samling af mange ejendomme, opnår man her endnu større diversificering. Og så skal du selvfølgelig ikke selv administrere ejendommene, så du undgår vedligeholdelse af ejendommene.

På den negative side ser vi dog lav vækst. Eftersom en REIT er underlagt, ved lov, at skulle udbetale 90% af deres indtjening som udbytte hvert år, er der ikke meget til overs til at vækste selskabet. Derudover er der selvfølgelig gebyrer og omkostninger, hvilket ofte er i den højere ende, når man sammenligner med andre investeringsmuligheder.

Fordele

• Ingen administration/mindre arbejde
• Diversificering
• Lettere indgang i markedet
• Cashflow fra udbytte

Ulemper

• Mindre afkast og lav vækst
• Markedsrisiko
• Omkostninger og gebyrer

I sidste ende er det op til dig som investor at beslutte, hvilken vej du vil gå. Vil du investere i REITs, der varetager ejendommene for dig, og derfor gå på kompromis med væksten, eller vil du opnå et højere afkast på bekostning af tid til administration og vedligeholdelse samt større risiko ved selv at ejen ejendommene.

Du kan også investere i ejendom gennem crowdlending. Du kan læse mere om dette i vores crowdlending artikel.

Dividend aristocrats

En “Dividend Aristocrat” er et selskab i S&P 500, der har udbetalt og forøget deres udbytte hvert år i mindst 25 år i streg. Det er, sagt på en anden måde, selskaber der er gode til at udbetale udbytte til deres aktionærer hvert år. Denne kategori passer godt sammen med REITs.

Eftersom en REIT skal udbetale minimum 90% af deres indtjening som udbytte hvert år, vil en REIT der også kvalificeres som Dividend Aristocrat være tegn på, at deres indtjening også er steget i 25 år i streg. Leder man efter REITs, der har oplevet sund vækst i lang tid, kan det være en god ide at kigge igennem listen over amerikanske Dividend Aristocrats.

Det er selvfølgelig ikke sikkert, at selskabet vil opleve stigende indtjening fremadrettet, men hvis vi antager at historien gentager sig, vil du have en god chance for at opleve et pænt afkast hvert år, hvor udbyttet langsomt vil stige hvert år.

Listen over amerikanske aktier, der kvalificeres som Dividend Aristocrats, opdateres hvert år for at sikre, at listen ikke er misvisende. Du kan finde listen hos The Motley Fool.

REIT typer

Der findes tre typer REITs:

• Equity REITs: De fleste REITs er såkaldte equity REITs, der ejer og administrerer udlejningsejendomme. Deres indtægter kommer fra leje og ikke fra køb og salg af ejendomme.
• Mortgage REITs: En mortgage REIT tjener deres penge på at låne penge ud til ejendomsinvestorer eller almindelige ejere af fast ejendom. Dette gøres enten gennem direkte udlån af penge, eller gennem investering i værdipapirer der er bundet op på lån. Deres indtægter kommer fra renter på lånene, eller mere specifikt, forskellen mellem renteindtægten og udgiften de har ved at finansiere lånene. Denne type REITs er meget sensitive over for renteudsving.
• Hybrid REITs: Denne type REITs tjener penge fra både investering i ejendomme og lån.

Eksempler på REITs (amerikanske aktier)

Som nævnt tidligere, så har du rig mulighed for investering i selskaber, der gør sig i ejendomsmarkedet. Fælles for dem alle er, at de betaler det høje udbytte. Deres speciale varierer dog. Herunder kan du se nogle eksempler på amerikanske REITs, der alle har specialiserer sig i forskellige markeder, lige fra telefonmaster til indkøbscentre.

• American Tower (NYSE: AMT) – Telekommunikation
• Crown Castle International (NYSE: CCI) – Telekommunikation
• Prologis (NYSE: PLD) – Industri
• Equinix (NASDAQ: EQIX) – Data Centre
• Simon Property Group (NYSE: SPG) – Detailhandel (indkøbscentre)
• Public Storage (NYSE: PSA) – Opbevaring
• Welltower (NYSE: WELL) – Sundhedspleje
• Equity Residential (NYSE: EQR) – Boliger
• Avalonbay Communities (NYSE: AVB) – Boliger
• SBA Communications (NASDAQ: SBAC) – Telekommunikation

Alt afhængigt af hvad du investerer i, vil du kunne opnå forskellige udbytte. Sørg for at lave din analyse af ovenstående aktier, før du lægger din investering og tilføjer aktien til din portefølje. Ejendomsinvestering kommer med risiko, ligesom alle andre typer investering. Husk også at køb af aktier i USA ofte koster mere i kurtage.